La Ciudad de Nueva York aprobó la imposición de un sobreimpuesto al impuesto predial aplicable a ciertos inmuebles residenciales que no se utilizan como residencia principal. El sobreimpuesto entra en vigor a partir del año fiscal 2026–2027. Si usted es propietario de una segunda residencia, una unidad de inversión u otro inmueble que no constituye su residencia principal en la Ciudad de Nueva York, este nuevo impuesto podría afectarle. El New York City Department of Finance (“DOF”) ha enviado notificaciones a aproximadamente 17,000 propietarios, y el plazo vigente para responder vence el 6 de octubre de 2026. En esta nota compartimos los aspectos más relevantes que debe conocer.

¿Podría aplicar a su propiedad?

El sobreimpuesto puede aplicar si el inmueble no se utiliza como residencia principal y su valor de mercado determinado por el DOF cumple con el umbral aplicable. Los elementos clave son: el tipo de propiedad, el valor asignado por el DOF y el uso efectivo del inmueble.

Umbrales de valor

Para el año fiscal 2026–2027, el sobreimpuesto puede aplicar a:

• Casas de una, dos y tres familias con un valor de mercado determinado por el DOF de $5 millones o más.
• Condominios y co-ops con un valor de mercado determinado por el DOF de $1 millón o más.

El valor del DOF puede ser diferente al valor real de su propiedad

El umbral se basa en el valor de mercado determinado por el DOF, no en el precio de compra ni en el precio que podría obtenerse en una venta. El DOF utiliza distintos métodos de valuación según el tipo de propiedad, por lo que su valor puede ser considerablemente inferior al valor de mercado convencional.

Una residencia principal puede estar exenta

El sobreimpuesto generalmente no aplica si el inmueble se utiliza como residencia principal por una persona que reúna determinados requisitos. Esto puede incluir al propietario, ciertos familiares, un arrendatario o subarrendatario, ciertos titulares de una entidad propietaria del inmueble o el beneficiario de un trust propietario del inmueble. La tenencia del inmueble a través de una LLC, partnership, corporation o trust no determina, por sí sola, si el impuesto aplica. Haber recibido una notificación del DOF no significa necesariamente que deba pagar el sobreimpuesto; es posible que resulte aplicable una exención.

¿Cuánto podría costar el sobreimpuesto?

La tasa depende del tipo de propiedad y de su valor de mercado determinado por el DOF:

Ejemplo: un co-op en Manhattan con un valor de mercado convencional de aproximadamente $10 millones podría tener un valor de mercado determinado por el DOF de aproximadamente $1.83 millones. A la tasa de 4.00 %, el sobreimpuesto anual sería de aproximadamente $73,000, suponiendo que no aplique ninguna exención.

¿Qué debe hacer si recibió una notificación?

• Confirme si el inmueble está realmente sujeto al sobreimpuesto y si podría aplicar una exención por residencia principal.
• Actúe a la brevedad. El plazo vigente para responder a una notificación del DOF o solicitar una exención es el 6 de octubre de 2026.
• Si el sobreimpuesto resulta aplicable, es exigible el 1 de enero de 2027 y aparecerá en el recibo regular del impuesto predial.
• Existen procedimientos distintos si desea impugnar la determinación del sobreimpuesto o la valuación subyacente realizada por el DOF.

Litigio en curso

El sobreimpuesto está siendo impugnado en un litigio pendiente ante los tribunales de Nueva York. El caso podría afectar la forma en que se administra el sobreimpuesto, incluyendo a quién corresponde la carga de la prueba respecto de si aplica el impuesto o una exención. Por ahora, los propietarios deben proceder conforme a las reglas y plazos actualmente vigentes.

Puntos clave

• Si usted es propietario de un inmueble que no constituye su residencia principal en la Ciudad de Nueva York, determine si su valor de mercado según el DOF cumple con el umbral aplicable.
• No asuma que una notificación del DOF significa que el impuesto es exigible. Podría aplicar una exención por residencia principal dependiendo del uso que se dé al inmueble.
• La tenencia a través de una LLC, partnership, corporation o trust no determina, por sí sola, si el sobreimpuesto aplica.
• Utilice el valor de mercado determinado por el DOF, no el precio de compra ni el valor de mercado convencional, al evaluar el umbral y el posible sobreimpuesto.
• Las tasas van de 0.80% a 6.50%, dependiendo del tipo de propiedad y del valor de mercado determinado por el DOF.
• Si usted recibió una notificación, el 6 de octubre de 2026 es el plazo vigente para responder o solicitar una exención.

La información contenida en este artículo es de carácter general e informativo y no constituye asesoría legal. Cada situación es particular y requiere un análisis individualizado. Si tiene preguntas sobre cómo este sobreimpuesto podría afectar su propiedad, le invitamos a ponerse en contacto con nosotros.